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Erreur de diagnostic immobilier : Quels sont les recours ?

Erreur de diagnostic immobilier : Quels sont les recours ?

Le législateur a imposé au vendeur, en cas de vente immobilière, de faire appel à un professionnel pour établir un diagnostic technique sur la présence de plomb, d’amiante, de termites… au sein du bien immobilier en vente. 

Article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation

Erreur de diagnostic et responsabilités

Les diagnostics techniques sont établis par des professionnels qui sont principalement mandatés par les vendeurs du bien. Il est assez rare que l’acquéreur fasse appel à un autre diagnostiqueur.

Une erreur sur le diagnostic peut avoir une incidence très importante sur la valeur du bien.

A titre d’exemple, si le diagnostiqueur n’a pas établi la présence d’amiante dans les locaux, les acquéreurs devront alors effectuer des travaux extrêmement coûteux pour retirer cette amiante en toute sécurité.

C’est en général l’acquéreur qui s’aperçoit de l’erreur au moment où il souhaite réaliser des travaux de rénovation.

Role de l'avocat en Droit Civil - Avocat a Evry en Essonne (91)

Quels sont alors les recours de l’acquéreur pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices ?

L’acquéreur dispose de deux possibilités : il peut agir contre le vendeur lui même et/ou engager une action en justice contre le diagnostiqueur.

L'action contre le vendeur

Dans les deux cas, l’acquéreur victime devra démontrer l’erreur du diagnostiqueur, le préjudice qui en découle et le lien de causalité entre les deux. 

L’acquéreur peut agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés à condition qu’il prouve la mauvaise foi de ce dernier, c’est à dire qu’il prouve qu’il avait connaissance de cette erreur.

Néanmoins, la preuve de la mauvaise foi du vendeur peut être difficile à apporter. En effet, il faut prouver que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante ou autre et qu’il a délibérément caché cette information lors de la vente. 

Si l’acquéreur arrive a obtenir cette preuve alors il pourra agir contre le vendeur et contre le diagnostiqueur.

Dans le cas contraire, il pourra agir uniquement contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

L'action contre le diagnostiqueur

 Pour engager la responsabilité du diagnostiqueur, l’acquéreur devra agir sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Pendant longtemps, un débat faisait rage au sein de la Cour de Cassation pour connaître l’étendue de la réparation pour les acquéreurs. Devait-il s’agir d’une réparation intégrale du préjudice ou seulement une réparation partielle sur le fondement de la perte de chance

La Chambre Mixte de la Cour de Cassation a tranché le débat en retenant que tous les préjudices des acquéreurs découlant de cette erreur de diagnostic devaient être réparées. 

CC. mixte, 8 juillet 2015, n°13-26686

La Cour de Cassation a alors tranché en faveur de la réparation intégrale du préjudice ce qui est une jurisprudence très protectrice pour les acquéreurs. 

A retenir

L’acquéreur victime d’une erreur de diagnostic pourra agir sur deux fondements pour obtenir réparation de son préjudice: 

 1. Sur le fondement de la garantie des vices cachés contre le vendeur, à condition de prouver la mauvaise foi de ce dernier. 

 2. Sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle contre le diagnostiqueur. Il sera plus aisé pour l’acquéreur d’agir sur ce fondement.

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